محاسبهگر بازدهی پیش‌فروش زرین، سود کل ۵ ساله سرمایهگذاری ملکی در دبی را با استفاده از ۸ متغیر ورودی — نوع کاربری، منطقه، قیمت خرید، ساختار اقساط، مرحله پیشرفت ساخت، مدت نگهداری، استراتژی اجاره و نرخ پیش‌بینی رشد بازار — مدل‌سازی میکند. این ابزار سود حاصل از رشد سرمایه را با بازدهی اجاره (با کسر نرخ خالی ماندن) ترکیب کرده و تمامی هزینههای سند (۴٪ DLD، ۲٪ کمیسیون، ۴,۰۰۰ درهم اداری و شارژ سالانه خدمات) را کسر نموده تا بازدهی خالص، بازدهی سالانه و سال دقیق رسیدن به نقطه سربهسر را ارائه دهد. کلیه محاسبات به صورت محرمانه و درون مرورگر شما انجام می‌پذیرد. بنیان‌گذار زرین از سال ۲۰۰۵ در بازار املاک دبی فعال بوده و شرکت در سال ۲۰۲۳ به صورت رسمی جهت مشاوره تخصصی سرمایهگذاری تأسیس گردیده است.
هر یک از ۸ ورودی سمت راست را تغییر دهید؛ جدول و شاخص‌های سمت چپ در لحظه بازطراحی می‌شوند. پردازش تماماً در مرورگر شما انجام می‌پذیرد.
چهار مرحله ساختاریافته، ورودی‌های شما را به یک پیش‌بینی ۵ ساله مستند و دفاع‌پذیر تبدیل می‌کنند. جداول داده و فرمول‌ها مستقیماً در سورس صفحه موجود و شفاف هستند.
کاربری ملک، منطقه مدنظر در دبی، بودجه خرید، طرح پرداخت اقساطی، مرحله ساخت، دوره نگهداری، استراتژی اجاره و چشم‌انداز رشد بازار را وارد کنید. مقادیر پیش‌فرض برای خرید یک آپارتمان متداول در دبی از پیش تعیین شده‌اند و بلافاصله قابل سفارشی‌سازی هستند.
محاسبهگر از داده‌های معاملات واقعی ثبت‌شده در دپارتمان اراضی دبی (DLD) و پایگاه ریدین بهره می‌گیرد. میانگین قیمت هر فوت مربع، نرخ رشد مرکب ۵ ساله، بازدهی اجاره و هزینه شارژ خدمات برای هر یک از ۸ منطقه اعمال و با ضریب کاربری ملک تعدیل میشود.
رشد قیمت به روش بهره مرکب در طول سالهای نگهداری محاسبه میشود. درآمد اجاره با رشد سالانه ۳٪ و کسر نرخ عدم سکونت برآورد می‌گردد. سپس تمامی هزینههای سند (۴٪ DLD، ۲٪ کمیسیون، ۴,۰۰۰ درهم اداری و شارژ سالیانه خدمات) از سود ناخالص کسر میشود.
پنل خروجی ارزش نهایی ملک هنگام خروج، بازدهی ناخالص، مجموع اجاره دریافتی، کل هزینههای سربار، بازدهی خالص (Net ROI)، بازدهی سالیانه و سال دقیق استهلاک کامل هزینه‌ها (Break-even Year) را با دقت نمایش می‌دهد.
این ارقام نشان‌دهنده میانگین‌های سال ۲۰۲۶ مستخرج از سامانه دپارتمان اراضی دبی (DLD)، بیوت و گزارش‌های آماری املاک زرین هستند.
| منطقه | میانگین قیمت هر فوت مربع | رشد سالانه سرمایه (CAGR) | بازدهی ناخالص اجاره | میانگین نرخ عدم سکونت |
|---|---|---|---|---|
| داون‌تاون دبی (Downtown) | AED 2,200 | ۶.۸٪ | ۵.۶–۶.۰٪ | ۴٪ |
| دبی مارینا (Marina) | AED 1,850 | ۶.۲٪ | ۶.۲–۶.۶٪ | ۵٪ |
| پالم جمیرا (Palm Jumeirah) | AED 2,800 | ۷.۵٪ | ۴.۷–۵.۱٪ | ۷٪ |
| دبی هیلز استیت (Dubai Hills) | AED 1,650 | ۱۱.۲٪ | ۵.۳–۵.۷٪ | ۴٪ |
| جی‌وی‌سی (JVC) | AED 1,150 | ۱۲.۸٪ | ۷.۰–۷.۴٪ | ۶٪ |
| بیزنس بی (Business Bay) | AED 1,750 | ۷.۸٪ | ۶.۶–۷.۰٪ | ۸٪ |
| کریک هاربر (Creek Harbour) | AED 2,100 | ۹.۴٪ | ۵.۷–۶.۱٪ | ۶٪ |
| بلوواترز (Bluewaters) | AED 3,200 | ۸.۱٪ | ۵.۰–۵.۴٪ | ۵٪ |
منابع: سوابق ثبتی دپارتمان اراضی دبی ۲۰۱۵-۲۰۲۵، شاخص اجاره ررا (RERA) و گزارش‌های معاملاتی زرین. به‌روزرسانی فصلی.
چهار متغیر کلان علت اصلی فاصله میان سود مدل‌سازی شده و سود واقعی سرمایه‌گذاران هستند. انتخاب هوشمندانه پروژه با تکیه بر تجربه کارشناسی ریسک‌ها را کاهش می‌دهد.
بازار املاک دبی به نرخ بهره بین‌المللی، جریان نقدینگی منطقه‌ای و رویدادهای بین‌المللی حساس است. در دوره ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۲ قیمت‌ها با شتابی بیش از پیش‌بینی‌ها رشد کردند؛ این محاسبهگر روند را به شکل میانگین متوازن مدل‌سازی میکند اما در عمل رشد سالانه نوسان دارد.
سازندگان رتبه یک (اعمار، نخیل، شوبا، مراس) سابقه تحویل به‌موقع بالای ۹۲٪ دارند؛ در حالی که برخی سازندگان تازه‌کار ممکن است تاخیرهایی را تجربه کنند. تیم مشاوران زرین حساب سپرده امانی (Escrow) و پیشینه سازنده را قبل از پیشنهاد به مشتری به دقت ممیزی میکند.
مناطق تثبیت‌شده مانند مارینا و پالم با نوسان کمتر و نقدشوندگی بالاتر رشد می‌کنند، در حالی که مناطق در حال توسعه پتانسیل جهش بالاتری داشته اما بازدهی آنها مشروط به پیشرفت زیرساخت‌های شهری، خطوط مترو و مراکز رفاهی است.
قوانین حساب امانی ررا (RERA Escrow Law) و سهم عوارض ۴ درصدی دپارتمان اراضی دبی نقش مستقیمی در سرمایه ورودی خریدار دارند. محاسبهگر زرین این عوارض را به طور شفاف در بهای تمام شده لحاظ می‌نماید.
ابزار اطلاع‌رسانی و آموزشی: پیش‌بینی‌کننده بازدهی پیش‌فروش زرین یک ابزار آماری و آموزشی برای شبیه‌سازی سرمایهگذاری بر پایه الگوهای تاریخی دپارتمان اراضی دبی (DLD) و شاخص‌های آماری بیوت و ریدین است. خروجی‌های این ابزار تضمین‌کننده سود قطعی آینده نیستند.
عدم ارائه مشاوره حقوقی یا مالیاتی: این محاسبات نباید به عنوان مشاوره حقوقی، مالیاتی یا قطعی سرمایهگذاری تلقی گردند. بازده نهایی تحت تأثیر شرایط فردی خریدار، مالیات کشور مبدا و نوسانات نرخ برابری ارز قرار دارد.
درباره شرکت املاک زرین: شرکت املاک زرین دارای مجوز رسمی از سازمان تنظیم مقررات املاک دبی (RERA) است. بنیان‌گذار مجموعه از سال ۲۰۰۵ در بازار املاک دبی سرمایهگذاری کرده و زرین از سال ۲۰۲۳ به عنوان یک نهاد مشاوره‌ای رسمی فعالیت میکند.
پاسخ شفاف به مهم‌ترین ابهامات درباره فرمول‌ها، هزینههای استهلاک و مراحل خرید از زبان کارشناسان ارشد زرین.
این ابزار بر اساس داده‌های ۱۰ ساله اخیر معاملات ثبتی اداره اراضی دبی (DLD) و گزارش‌های تحلیلی بیوت طراحی شده است. ارقام خروجی به شما یک چارچوب واقع‌بینانه و قابل استناد در کمتر از ۲ دقیقه می‌دهد تا بدون گمراهی‌های تبلیغاتی تصمیم‌گیری فرمایید.
داده‌های این ابزار از سامانه اوکود (Oqood) و سند قطعی DLD، میانگین اجاره سالانه شاخص اجاره ررا (RERA Rental Index)، آمارهای پورتال‌های پراپرتی‌فایندر و شاخص REIDIN دبی استخراج گردیده و هر فصل با تحولات میدانی به‌روزرسانی میشود.
اکثر ابزارهای اینترنتی به صورت ساده‌انگارانه یک نرخ رشد ثابت در نظر می‌گیرند و هزینههای عوارض سند، کمیسیون، شارژ خدمات مشاعات ساختمان و نرخ خالی ماندن فصلی را نادیده می‌گیرند. محاسبهگر زرین با اعمال هزینههای واقعی، سودی دفاع‌پذیر و قابل اطمینان ارائه می‌دهد.
بله، هزینه خدمات و نگهداری ساختمان بر مبنای نرخ مصوب سازمان ررا به ازای هر فوت مربع در هر منطقه (بین ۱۲ تا ۲۸ درهم) ضرب در متراژ زیربنا و سالهای نگهداری محاسبه شده و در بهای تمام شده لحاظ میشود.
نقطه سربهسر سالی است که درآمد تجمعی اجاره ملک برابر با کل هزینههای پرداختی انتقال سند و شارژهای پرداختی دوران نگهداری میشود و نشان‌دهنده حداقل دوره سرمایهگذاری برای سوددهی خالص نقدی است.
گام بعدی، یک جلسه مشاوره ۳۰ دقیقه‌ای رایگان با کارشناس ارشد پروژه‌های آف‌پلان زرین است تا سناریوی شما با پروژه‌های زنده، موجودی واحدهای سازندگان برتر و بررسی حساب‌های امانی تطبیق داده شود.
سناریوی بازدهی خود را با کارشناس ارشد زرین بررسی کنید — مشاوره ۳۰ دقیقه‌ای اختصاصی و بدون تعهد.
